• 限“住”不限“商”
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2013-04-25  /  浏览:1482 次  /  

  在一波又一波的楼市新调控政策作用下,商品住宅投资需求被强力持续打压,房地产市场的住宅投资门槛也变得更高。但与此同时,商铺、写字楼等商业地产的投资热度却没有受到明显的制约,不少准购房者对商业地产的投资热情高涨,而商铺、写字楼近期也卖得很“俏”,业内人士据此分析认为商铺投资热或将持续升温。

    事实上,从2011年至今,商业地产的受关注程度一直在加强,太原地产市场上的商铺投资也保持着供需两旺的态势。尽管如此,业内人士还是提醒,在市场热捧背景下,购房者一定要擦亮眼睛,谨防被忽悠。

商铺投资红红火火

    商业地产不在限购之列,因此,商业地产的热度保持了三年。如今,商铺、写字楼还将趁着楼市调控的机遇,继续红红火火地发展下去。

    投资者纷纷“押宝”商业地产

    自从商品住宅限购开始,商业地产便保持着良好的市场青睐度。近日,随着新的房地产调控政策出台,商铺更是受到广大投资者的高度关注。

    在太原市南部发展热点区域,如龙城大街、晋阳街等路段,已经云集了不少知名开发企业开发的楼盘,总体来看,高端住宅周边的商业配套设施发展潜力巨大。而此前在太原召开的中国商业地产招商大会上,不少开发商更是看好尚待开发的二、三线城市。他们纷纷表示,与商品住宅市场相比,商业地产市场还处于发展阶段,在二、三线城市更是前景一片光明。

    与投资住宅不同的是,投资商铺的收益除了租金收入,更被看重的是未来的升值空间。“一套50平方米的商铺,售价至少要200万元,每年收租最多15万元,这就意味着年收益率8%都不到。但是对商铺的投资者来说,追求年化收益率肯定不是目标,他们看重的是商铺的升值空间。”在省城同至人投资一套小户型商铺的市民郭女士表示。

    据了解,现在太原市市中心最繁华的地段,一套临街商铺每平方米每月的租金大体在180元-300元之间,且每年都呈递增态势。因此,不少投资者纷纷押宝商业地产,期望在收租的同时商铺也有不错的升值空间。

    社区商铺热度高涨

    除了经营多年的市中心成熟商铺外,一些新住宅项目的社区商铺,也成为商铺投资客的选择。“位于社区内部的商铺,一般正对社区道路,地理位置好,人流量大,经营面广,有居民消费为支撑,投资回报更有保障,升值潜力也更大。一些区域新建项目扎堆,将来会形成多个大型成熟社区围绕的居民住宅区,附近餐饮、零售和批发生意前景可观。此外,现已发展成熟的居民社区,如桃园路、漪汾街等居民区较为集中的区域,社区商铺也较为抢手。”山西正兴邦商务有限公司李先生预计,社区商铺将成为众投资者角逐的新目标。

    但是,与小面积主题商场铺相比,社区商铺面积大,入市门槛较高,总价绝大多数都以百万元计,令不少中小投资客“望而生畏”。但令实力投资客追捧的是,临街社区商铺因为能自主经营,如果周边人气足、位置好,其投资风险要比商场铺小,而且租金回报也较为稳定。

    二手商铺市场需求旺盛

    除了一手商铺外,位于传统商圈、成熟运营起来的二手商铺受到了投资者的追捧。“不论是买还是租,客户都很多。”业内人士李先生告诉记者,“位于体育路有一间200平方米的临街商铺,上一手房客刚退房,立马就有5个投资者要求和房东协商,把房子租下来。”

    多位业内人士表示,未来二手商铺市场的活跃度将会进一步增强,其价值也会受到投资者的关注和重视。

    对于商铺投资者来说,二手商铺投资风险更容易控制,升值潜力的预见性更强。虽然近年来商铺市场正逐步走向成熟,但也有“贵、贱”之分。例如一些黄金地段商铺“有价无市”,还有一些偏冷地段却出现经营困难。因此,业内人士建议:购买二手商铺一定要深入考察,了解周边商业环境如何、未来片区发展怎样等等。此外,还有商铺的产权有效年限、权属关系、用途等。

 投资商铺先算好账

   

    合理计算投资回报率

    作为中小业主,投资商铺首先要确保自身资金的安全,那么在决策前如何核算一间商铺的“投资回报率”呢?

    根据专业理财公司的计算原则,年回报率=每平方米一个月的租金÷每平方米的售价×12个月。专业人士认为:如果年回报率达到8%-10%,那么这间商铺就具备投资价值;如果超过10%,则属非常不错的投资项目。

    李先生为投资者算了一笔账:以一间商铺为例,假设目前商铺日租金均价约为8元/天·平方米,商铺出手均价为2万元/平方米,通过计算可得:20000÷8元/天·平方米÷365天=6.8年。也就是说,6.8年可收回2万元成本。通过计算,这间商铺的年回报率=8元/天·平方米×30天÷20000元/平方米×12个月= 14%,是属于非常不错的投资项目。

    据悉,如果商铺投资回收时间平均在10年左右,那么回报率相对较为稳定。随着商铺市场渐趋火爆,资金回笼周期会更短。在计算收益时,购房者还需要注意,在太原商业土地的出让年限一般只有40年,购房时要考虑到这一因素。

    除了运用公式计算投入产出比,投资专家还建议,投资者在购买过程中应关注几方面因素,保证商铺投资的回报率。

    首先要考察商铺周边要有持续的消费能力,这是决定投资回报的最关键因素。消费人群为商铺投资奠定了回报基础,也会吸引不少投资者的关注,转手也较容易。其次要谨防售楼小姐承诺的回报率。目前承诺高回报是商业地产项目中最为流行的招商方式之一,但是有些项目的承诺看似诱人,但并不合理。投资者应当理性看到“承诺”,选择真正实质性的经营回报。

    “现房”才能贷到款

    对于普通投资者来说,没有多少人有能力付全款投资商铺,大多数人需要贷款。但与住宅贷款不同的是,商铺贷款有很多讲究。为此,记者咨询了工商银行、中国银行、招商银行等金融机构。“对于购买新建商铺的购房者来说,贷款时没有大红本,那么需要开发商提供一系列资料,其中竣工报告是最重要的资料之一,这意味着要贷款必须到封顶以后,并且商铺贷款最长年限是10年。”中国银行平阳路支行安先生告诉记者,“这和新建住宅贷款有很大的不同。”

    商铺因为属于投资性购房,所以不像普通商品住宅按揭贷款有首套与二套之分。一般而言,商铺按揭首付5成,但实际商铺按揭首付多少,还得具体咨询贷款银行决定。

    对于商铺按揭利率,放款银行将视个人工作收入情况和个人银行征信情况,以及当地银行的政策,上浮10%-20%不等。

商铺转让税费不可忽视

    如果购房者买的是二手商铺,那么过户时还需要涉及到税费。对此,记者咨询了中介、税务、房管部门,为购房者把相关税费罗列如下:

    买方需要支付的税费包括:房地产交易手续费:3元/平方米;房屋登记费:550元/宗;权证印花税:5元/本;印花税:房产转移收据上额度的0.05%;契税:交易价(或评估价)×4%;维修基金,高层(含带电梯的多层)90元/平方米,多层(含别墅)50元/平方米。

    而卖方需要支付的税费包括:房地产交易手续费:3元/平方米;印花税:房屋产价的0.05%;土地增值税:A.可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价 (每年加计5%)-有关税金]×适用税率(根据商铺性质地段类别在30%-60%之间)B.不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%;个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%;营业税及附加税:5%;土地出让金、土地出让金契税等。

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